Бюро
Недвижимости Профессиональный подход к вашему выбору

В России можно получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) с помощью нескольких способов (через центры госуслуг, портал госуслуг и сайт Росреестра). ▪️ Через центры госуслуг «Мои документы»: – Прийти в центр с паспортом и заполнить заявление. – Указать форму получения выписки (бумажная или электронная). – Оплатить пошлину: для бумажной выписки — 1 740 руб., для электронной — 700 руб. – Срок получения — 5 рабочих дней. ▪️ Через Росреестр: – Для получения выписки в электронном виде потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП). – Зайдите на сайт Росреестра, выберите раздел для запроса и заполните форму с данными об объекте недвижимости. – Оплата производится через портал, и выписка будет предоставлена в течение 3 рабочих дней. ▪️ Через портал госуслуг (на фото): – Собственники могут бесплатно получить онлайн-выписку через личный кабинет на портале госуслуг. – Запросите «сведения из ЕГРН» и получите экспресс-выписку всего за несколько минут. – Бесплатную бумажную копию можно получить в МФЦ, где сотрудники распечатают её и заверят печатью. С 1 января 2025 года стоимость выписки увеличена: ▫️ За бумажную выписку — 1 740 руб., за электронную — 700 руб. ▫️ Для перехода прав на недвижимость: бумажная — 920 руб., электронная — 580 руб.

На консультациях или в личке получаю одни и те же вопросы. Так как они часто повторяются, то решил собрать их с ответами в один пост. Самые интересные — в конце. 1️⃣ Какие льготные программы есть на вторичное жильё? Государственные программы на вторичку практически не распространяются. Исключение: ✔ Военная ипотека ✔ Дальневосточная, Арктическая, Сельская ипотека 2️⃣ По какой ставке можно взять ипотеку на новостройку? ✔ Рыночная ставка — 28% ✔ Семейная ипотека — 6% (если есть ребёнок до 6 лет и ранее не использовали льготные программы) ✔ Субсидированная ставка — может быть ниже (например, 5,9%), но с удорожанием квартиры ✔ Рассрочка — в некоторых проектах доступна беспроцентная или процентная ✔ Траншевая ипотека — может работать и по стандартной ипотечной ставке, и по льготным программам 3️⃣ Можно ли купить апартаменты по семейной ипотеке? ⛔ Нет. Апартаменты — не жилое помещение. Льготные программы распространяются только на квартиры и жилые дома. 4️⃣ Можно ли купить переуступку по семейной ипотеке? ⛔ Нет. Только новостройки от застройщика или ИЖС. С 1 марта 2025 года вводится обязательное использование эскроу-счетов для ИЖС. 5️⃣ Что можно купить в Москве, если есть 1–3 млн ₽ и ипотека? Если нет семейной ипотеки → ничего. ❌ 28% на новостройки и вторичку — это огромные переплаты. ✔ Альтернатива: трейд-ин (обмен старого жилья на новое) или рассрочка от застройщика с последующим переходом на ипотеку. Но когда ставки снизятся до приемлемых — вопрос. 6️⃣ Можно ли купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса? ❌ Если не использовать мутные схемы, то на вторичке нельзя. ✔ В новостройках попадаются редкие предложения без первоначального взноса, но стоимость недвижимости сильно ограничена. ✔ Некоторые банки могут принять первоначальный взнос, состоящий только из материнского капитала. Большинство требуют хотя бы 5–10% собственных средств. 7️⃣ Какая недвижимость окупает ипотеку за счёт аренды? ❌ На вторичном рынке — ничего. ✔ В новостройках — только если покупка по семейной ипотеке и квартира идёт сразу с отделкой. 8️⃣ Смогу ли я передать свою низкую ставку по ипотеке покупателю квартиры? ❌ Нет. Раньше это было возможно, но теперь нет. Единственный вариант, если ипотека оформлена в Сбере. При этом с 19 февраля 2025 года ипотеку можно передать только близким родственникам (родителям, совершеннолетним детям, супругам и бывшим супругам до 3 лет после развода). 9️⃣ Что делать, если я подхожу под семейную ипотеку, но у меня: ❌ Плохая кредитная история ❌ Нет официального дохода ❌ Маленький доход В большинстве случаев решение есть. Нужно просто проанализировать ситуацию и подобрать правильную стратегию. 🔟 Когда снизят ставку по ипотеке? 📌 Ипотека зависит от ключевой ставки. 📌 Обычно рыночная ипотека = ключевая ставка + 2%, но по данным на 23 февраля 2025 года средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке на вторичном рынке составляет 28,73%. 📌 Банк России прогнозирует ключевую ставку в размере 7,5–8,5% к 2027 году. При этом любое снижение ставок разогревает спрос, а соответственно, цены начнут расти. Есть ли смысл ждать? Не ждите идеальных условий — важно правильно выбрать стратегию.

Недавно мы подбирали квартиру для клиента. Один из вариантов ему очень понравился: отличное расположение, хорошая планировка, адекватная цена. Но при проверке выяснилось, что квартира досталась собственнику по наследству. 📌 Наследственная недвижимость — это всегда зона повышенного риска. Казалось бы, теперь всё должно быть проще: с 5 февраля 2025 года нотариусы получили больше полномочий, они могут запрашивать больше информации. Но на практике это не даёт 100% гарантии, что сделка будет безопасной. КАКИЕ ВОЗМОЖНОСТИ ПОЯВИЛИСЬ У НОТАРИУСОВ? Теперь они могут получать доступ к закрытым базам данных. Что именно они теперь видят? ✔ Все завещания — можно узнать, было ли завещание и кому достанется имущество. ✔ Полный список возможных наследников — нотариусы видят всех наследников по официальным базам. ✔ Кто владеет квартирой — доступ к Росреестру: ФИО, паспортные данные, наличие обременений. ✔ Семейный статус наследодателя — браки, разводы, дети. ✔ Подлинность паспорта — нотариусы теперь могут проверить его через запрос в МВД. Звучит неплохо? Но вот главный нюанс: нотариус не обязан разыскивать наследников. Он просто фиксирует данные в системе, но не уведомляет их лично. ПОЧЕМУ ЭТО НЕ УБИРАЕТ РИСКИ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ? Теперь система фиксирует всех потенциальных наследников, но если кто-то из них не заявит о своих правах в течение 6 месяцев, его доля передаётся другим наследникам. Что остаётся неизменным? ❌ Нотариус не ищет наследников самостоятельно. ❌ Если наследник не подаст заявление в срок, он может вернуть свою долю через суд. ❌ Если наследник появится спустя 2–3 года, сделку можно оспорить — суды часто встают на сторону наследников, даже если квартира уже давно продана. Что это значит? ✔ Вы можете купить квартиру, а через несколько лет появится новый наследник и оспорит сделку. ✔ Суд может признать покупку недействительной, и вам придётся доказывать свою добросовестность. ✔ В худшем случае — потеря квартиры и долгие судебные разбирательства. Нотариусы теперь действительно могут запрашивать больше информации, но этого недостаточно для полной безопасности сделки. Важно проверить: ✔ Данные о квартире — проверить в Росреестре (есть ли аресты, обременения, залоги). ✔ Долги по ЖКХ — запросить выписку из ГИС ЖКХ. ✔ Кто претендует на квартиру? — запросить данные у нотариуса, проверить возможных наследников. ✔ Историю перехода права — посмотреть, как часто квартира меняла владельцев.

Держите деньги на депозите или думаете продать неэффективную недвижимость? Офисные помещения — один из стабильных активов для сохранения и роста капитала. ПОЧЕМУ ИНВЕСТОРЫ ВЫБИРАЮТ ОФИСЫ 🔘 Растущий спрос — несмотря на тренд на удалёнку, компании возвращаются в офисы — это укрепляет офисный рынок. 🔘 Диверсификация — инвесторы предпочитают снижать риски, поэтому часть денег сохраняют в недвижимости. 🔘 Бренд работодателя — качественные офисы помогают привлекать и удерживать сотрудников, особенно в условиях кадрового дефицита. 🔘 Долгосрочная стабильность — востребованная офисная недвижимость даёт постоянный доход. КАК ВЫБРАТЬ ПРИБЫЛЬНЫЙ ОФИС? ✔ Локация — бизнес-район, метро в 5–10 минутах, парки, набережные. ✔ Оптимальная площадь — 100–300 м² (самый ликвидный формат). ✔ Планировка — open space + кабинеты (руководитель, переговорная, бухгалтерия). ✔ Готовый ремонт и мебель — офисы с отделкой сдаются быстрее и дороже. ✔ Ставка аренды — от 50 000 руб./м² в год. СКОЛЬКО ДЕНЕГ НУЖНО ВЛОЖИТЬ? 🔹 Средняя стоимость покупки офиса — 300–400 тыс. руб./м². 🔹 Ремонт и мебель — около 100 тыс. руб./м². 🔹 Арендная ставка — 50 тыс. руб./м² в год. 🔹 Окупаемость — 8–10 лет (с учётом ожидания сдачи в аренду). 🔹 Можно оформить беспроцентную рассрочку на 2–3 года и параллельно использовать банковские вклады. КАКИЕ ОФИСЫ НЕ СТОИТ ПОКУПАТЬ? ❌ Маленькие (40–60 м²) — высокая ротация арендаторов. ❌ Плохие входные группы — узкие коридоры, старые лифты, грязные фасады. ❌ Тёмные офисы — минимум окон, сложная планировка. ❌ Отсутствие перспектив в районе — если вокруг мало офисных зданий, спрос будет слабым.

В текущих реалиях рассрочка на покупку новостроек становится всё более популярной, особенно на фоне высоких ипотечных ставок. По данным «РБК-Недвижимость», в некоторых проектах доля продаж по этому показателю достигает до 70%. Это удобный способ для тех, кто не готов или не может взять ипотеку, но хочет приобрести жильё с минимальными переплатами. 🔘 Рассрочка подразумевает внесение около 20% первоначального взноса, а оставшиеся 80% можно выплачивать в течение срока, который часто ограничен 12–24 месяцами (но не позже ввода дома в эксплуатацию). 🔘 В отличие от ипотеки, рассрочка почти всегда предоставляется без процентов, что делает её более выгодной. Однако есть важный момент — высокие ежемесячные/ежеквартальные платежи. Если ваши финансовые возможности изменятся, пропуск платежа может привести к штрафам или расторжению договора, а также к выплате неустойки. 🔘 Условия рассрочки могут сильно варьироваться в зависимости от застройщика, поскольку нет единого законодательства, регулирующего этот процесс. Это значит, что перед подписанием договора необходимо внимательно ознакомиться с условиями и, возможно, получить юридическую консультацию. 🔘 С увеличением числа сделок по рассрочке растёт нагрузка на эскроу-счета застройщиков, что может привести к задержкам в реализации проектов, а это дополнительные риски для покупателей. 🔘 Рассрочка может быть выгодным инструментом при правильном подходе, но важно понимать, что это не универсальное решение, а лишь один из вариантов. 🔘 Многие покупатели надеются на падение ипотечных ставок в будущем, планируя «рефинансировать» рассрочку по более низким ипотечным ставкам. Однако никто не может точно спрогнозировать, когда это произойдёт, а значит, такие расчёты могут не оправдаться или оказаться несвоевременными. 🔘 Рассрочка может быть особенно интересна, если у покупателя есть вся необходимая сумма, размещённая на депозите. Таким образом, можно одновременно приобрести квартиру и продолжать получать доход с депозита, не замораживая весь капитал. Подведём итоги. Рассрочка на новостройки может стать удобным решением, если вы хотите избежать переплат по ипотечным процентам. Однако важно подходить к выбору с осторожностью, тщательно анализируя свои финансовые возможности и условия договора.

Когда ко мне приходят клиенты за подбором квартиры, первый вопрос, который они задают — «Что лучше: новостройка или вторичка?» Ответ простой: оба варианта могут быть хорошими, если они соответствуют вашим целям. Главное — понимать нюансы, которые помогут сделать правильный выбор. 1️⃣ Новостройки — современный комфорт За последние 5–7 лет рынок недвижимости сильно изменился. Новые жилые комплексы — это не просто дома, а целая экосистема для жизни. 📌 Что предлагает новостройка? ✔️ Просторные планировки: большие кухни-гостиные, гардеробные, мастер-спальни, сервисные комнаты. ✔️ Современные инженерные системы: панорамные окна, вентиляция, многоступенчатая очистка воды. ✔️ Охраняемые дворы без машин, благоустроенные зоны, спортивные площадки. 📌 Вторичка: планировки устаревшие, кухни маленькие, часто требуется перепланировка. 2️⃣ Инфраструктура: продуманная против устаревшей 📌 В новостройках инфраструктура создаётся с нуля и адаптирована под современные реалии. ✔️ Подземные паркинги и индивидуальные кладовки. ✔️ На первых этажах магазины, кафе, рестораны, фитнес, салоны красоты. ✔️ На территории школы, детские сады, спортивные и игровые зоны. ✔️ В бизнес- и премиум-сегменте: коворкинги, лаундж-зоны, переговорные, спа. 📌 Вторичка: инфраструктура либо устарела, либо перегружена. Часто приходится ездить в соседние районы за нужными сервисами. 3️⃣ Соседство: понятное окружение против непредсказуемого 📌 В новостройках известно, кто будет жить рядом. ✔️ Комфорт-класс → семьи с детьми, молодые специалисты. ✔️ Бизнес-класс → предприниматели, спортсмены, топ-менеджеры. ✔️ Премиум-класс → владельцы бизнеса, инвесторы. 📌 Вторичка: соседи могут оказаться кем угодно. Окружение может быть сильно непредсказуемым. 4️⃣ Ремонт: под себя или компромиссный вариант? 📌 Новостройка — это возможность сделать ремонт полностью под свои вкусы. 📌 Вторичка: 🔘 Даже если ремонт «свежий», он делался не под вас. 🔘 Часто дешевле снести и переделать, чем переделывать частично. 🔘 Если квартира отремонтирована для продажи, значит, сэкономили на материалах и работе. 5️⃣ Цена и условия покупки 📌 Новостройка: ✔️ Есть льготные ипотечные программы (семейная ипотека, IT). ✔️ Можно взять в рассрочку от застройщика. ✔️ При 100% оплате и быстрым выходом на сделку можно получить хорошие скидки. 📌 Вторичка: На вторичке таких условий нет — всё оплачивается сразу. 🔘 Можно найти выгодные предложения. 🔘 Можно сторговаться и купить дешевле рынка. 6️⃣ Юридическая чистота 📌 Новостройка: вы первый собственник, а значит, нет рисков с юридической историей. 📌 Вторичка: 🔘 Нужно проверять историю квартиры (были ли споры, аресты, залоги). 🔘 Нужно проверять собственника (развод, наследство, скрытые долги, потенциал банкротства). 🔘 Возможны скрытые юридические риски. 7️⃣ Энергетика квартиры 📌 Новостройка: чистый лист, никто до вас не жил, никакой чужой энергетики. 📌 Вторичка: в квартире жили другие люди, а их истории могут быть разными. Выводы: 🔘 Новостройка — это современное жильё, продуманное пространство, отсутствие юридических рисков и гибкие условия покупки. 🔘 Вторичка — это готовый вариант, но часто с устаревшей инфраструктурой, компромиссным ремонтом и юридическими нюансами. 🔘 Если важны комфорт, ликвидность и безопасность — лучше выбрать новостройку.

До сих пор часто слышу один и тот же вопрос: «Как купить квартиру на котловане и выгодно перепродать?» Ещё несколько лет назад это была прибыльная стратегия. Но сегодня она больше не работает. Почему? 🔹 Застройщики больше не делают больших скидок Раньше стройка велась на деньги дольщиков, а значит, застройщики привлекали их скидками — это была премия за риск. Сегодня новостройки сразу выходят по рыночной цене, так как теперь девелоперы используют проектное финансирование и не нуждаются в массовых продажах на старте. 🔹 Цены на новостройки больше не растут так быстро В 2020–2023 годах мы видели бурный рост цен, но сейчас динамика замедлилась. Перепродать квартиру через 3–6 месяцев с прибылью уже не получится. 🔹 Конкуренция с застройщиком делает переуступку сложной Если инвестор хочет продать квартиру по переуступке, он сталкивается с конкуренцией со стороны застройщика: ✔ Переуступка дешевле на 10–15%, но условия у девелопера выгоднее (льготная ипотека, рассрочка, бонусы). ✔ Покупатель предпочтёт новостройку с гибкими условиями, чем переплату за квартиру на переуступке. ✔ Многие инвесторы, купившие квартиры в 2021–2022 гг., теперь вынуждены ждать 1–2–3 года, чтобы хотя бы выйти в ноль. ✔ У застройщика можно купить квартиру ещё и за полную стоимость. ✅ Однако есть и положительные изменения на рынке 🔘 Строят быстрее — многие проекты сдаются на 3–6 месяцев раньше срока. 🔘 Сделки стали безопаснее — деньги дольщиков защищены эскроу-счетами. 🔘 Качество новостроек выросло — застройщики инвестируют в архитектуру, благоустройство, инфраструктуру. Вывод: стратегия «купил на котловане — продал через полгода с прибылью» больше не работает. Спекулятивная перепродажа уступила место долгосрочным инвестициям: доходная аренда, покупка ликвидных объектов на 3–5 лет.

Ко мне периодически приходят клиенты, которые вместо создания арендного бизнеса с нуля рассматривают покупку недвижимости на торгах. Стереотип гласит: «Найду помещение за копейки — заработаю на нём!» Но действительно ли покупка через аукцион всегда выгодна? Давайте разберёмся. Ещё несколько лет назад торги по банкротству действительно представляли собой шанс приобрести помещение по очень выгодной цене. Тогда конкуренции было мало, ставки минимальны, и даже с учётом затрат на ремонт и обустройство объект оставался привлекательным. Сегодня ситуация на рынке изменилась. Теперь на торгах участвуют не только частные инвесторы, но и крупные компании, которые чётко знают, что им нужно. В итоге цены на объекты приближаются к рыночным, а в некоторых случаях — превышают их. Конечно, случаются удачные покупки, но таких случаев становится всё меньше. При этом, если вам всё-таки повезло выиграть аукцион, это только начало. Вот несколько факторов, которые могут существенно увеличить итоговые затраты: 🔘 Ремонт и облагораживание. Часто объекты, приобретённые по низкой цене, требуют капитального ремонта. Дополнительные затраты могут сильно уменьшить вашу прибыль. 🔘 Проблемы с инфраструктурой. Некоторые объекты находятся в районах с неудовлетворительной транспортной и инженерной инфраструктурой, что влияет на их эксплуатацию. 🔘 Трудности с арендой или перепродажей. Даже если объект отремонтирован, проблемы с поиском арендатора или покупателя могут затянуться, а расходы на содержание — увеличиться. Если ваша цель — создание стабильного источника дохода через недвижимость, стоит рассмотреть покупку готового арендного бизнеса, где объект уже имеет надёжных арендаторов и подписанные долгосрочные договоры. Такой подход позволяет избежать множества рисков, связанных с ремонтом, улучшением инфраструктуры и длительным поиском покупателей. В любом случае, прежде чем принимать решение, внимательно оценивайте все риски и перспективы.

Ко мне часто приходят люди на консультацию с одним и тем же вопросом: Когда наступит идеальный момент для покупки квартиры? Идеальный момент был, что называется, «вчера». А сегодня давайте разберёмся, стоит ли покупать жильё в 2026 году или лучше подождать. ТЕКУЩАЯ СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ: 🔹 Ключевая ставка: На заседании 24 апреля 2026 года ЦБ снизил ставку с 15% до 14,5% годовых. Прогнозируется дальнейшее снижение: к концу лета возможно уменьшение до 13%, а по прогнозу SberCIB — до 10–12% к концу года. 🔹 Инфляция: Годовая инфляция замедляется. По данным Росстата, на 8 июня 2026 года годовая инфляция зафиксирована на уровне 5,5% (в мае 2026 г. составляла 5,31%). Это значительно ниже уровня начала 2025 года. 🔹 Рыночная ипотека (Вторичка): Ставки остаются высокими, но следуют за ключевой. Минимальные ставки на «вторичку» стартуют от 13,8%–16%. 🔹 Сделки в Москве: В апреле 2026 г. зарегистрировано 9,7 тыс. ипотечных сделок. Это рост на 26% к марту 2026 г., но падение на 8,5% к апрелю 2025 г. 🔹 Цены: вторичка почти не изменилась (+0,9%), новостройки в Москве подорожали на 5 до 20% (в зависимости от класса). ЧТО ЭТО ЗНАЧИТ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ? 🔹 Застройщики накопили большой объём непроданных квартир — есть шанс на скидки 10–15%, но массового обвала цен ждать не стоит. 🔹 Ставки по ипотеке могут снизиться, но серьёзного падения в ближайший год ожидать не стоит. КОМУ ТОЧНО СТОИТ ПОКУПАТЬ? ✅ У вас льготная ипотека (семейная, IT) — условия могут измениться. ✅ Вы покупаете для жизни и нашли подходящий вариант. ✅ Это ликвидный объект — в хорошем районе, с адекватной ценой. КОМУ ЛУЧШЕ ПОДОЖДАТЬ? ❌ Нет денег на первоначальный взнос, и вы рассчитываете на рисковые схемы с рассрочками и траншами. ❌ Покупка не срочная — деньги пока можно разместить на депозите. ❌ Рассчитываете на быструю перепродажу — краткосрочные спекуляции сейчас слишком рискованны. В любом случае решение зависит не от рынка, а от ваших целей и возможностей. Если нашли хорошее предложение — не ждите «лучшего момента». Берите. Если же сомневаетесь — анализируйте, считайте и не торопитесь.

Недавно ко мне на консультацию обратилась женщина с дилеммой, которая тянется уже не один год. У неё есть трёхкомнатная квартира, которую она получила в наследство от бабушки и давно сдаёт в аренду. С одной стороны, у клиентки есть своё комфортное жильё, и она не планирует его менять. Но с другой — подрастающий сын заставляет задуматься о будущем, и она мечтает обеспечить его собственным жильём. Вот и пришла женщина с вопросом, как лучше поступить с арендной квартирой. При разговоре выяснилось, что квартира сдаётся знакомым. При этом цена аренды изначально была ниже рыночной, да и та давно не пересматривалась. При этом последние несколько лет в округе активно строятся новые дома комфорт-класса. Таким образом, меновая стоимость квартиры, находящейся в здании 1975 года, постепенно снижается по отношению к новому жилью. Сейчас арендаторы предпочитают переезжать в современные дома с развитой инфраструктурой. Мы обсудили несколько вариантов развития ситуации. Один из них — продать наследственную квартиру и использовать полученные средства для покупки нового объекта недвижимости, для сдачи в аренду. Например, можно рассмотреть приобретение однокомнатной квартиры бизнес-класса или, при прочих равных, даже двушки в востребованном жилом комплексе в перспективном районе. Такой объект, благодаря своему потенциалу и современным характеристикам, будет с годами только дорожать. Я предложил сосредоточиться не на местоположении учебного заведения сына (тем более, оно ещё до конца не известно), а на потенциале аренды локации. Пока сын учится, можно арендовать квартиру рядом с учебным заведением или в центре его жизненных интересов. А через 10–15 лет, если понадобится, можно будет использовать приобретённую квартиру как старт для покупки жилья для семьи сына уже с большей площадью. После консультации клиентка решила оценить рыночную стоимость квартиры. Мы договорились провести анализ: узнать, по каким ценам реально продаётся жильё в этом доме или районе, определить оптимальную рекламную цену, которая привлечёт покупателей, и на основе этого принять окончательное решение. Эта история наглядно демонстрирует, как важно не только владеть недвижимостью, но и понимать, как эффективно управлять своими активами.