В ноябре ко мне обратилась подруга нашей семьи с просьбой помочь продать квартиру, которую она уже давно не использовала. Сфера её жизненных интересов переместилась в Санкт-Петербург, там же она купила себе новое жильё. Подруга сказала:

«Знакомые давали контакты разных агентов, но даже не стала ничего узнавать. Их-то я не знаю. А тебя — да».
Когда мы вместе с моим агентом осматривали квартиру, дом изначально произвёл приятное впечатление:

🔘Относительно новый (13 лет),
🔘На входе — красивый подъезд, консьерж, светлая лифтовая зона.

Однако, когда открылся лифт, внутри он выглядел потрёпанным и «уставшим», явно контрастируя с ухоженным подъездом. Когда мы поднялись на нужный этаж, обнаружилась ещё одна проблема: стены в местах общего пользования были потёрты и давно не освежались.

Зато в самой квартире всё было практически идеально! Да, там было много личных вещей. Но благодаря дизайнерскому ремонту, просторной кухне-гостиной и премиальной технике обстановка впечатляла.

Мы сразу поняли: сама квартира — огонь, но внешний вид лифтов и коридоров на этаже могли отпугнуть потенциальных покупателей. Ведь люди выбирают жильё на эмоциях. Поэтому у нас есть только одна возможность произвести на них хорошее впечатление.

1. Подготовка к продаже

🔘Освобождение квартиры
Мы договорились с собственницей, что она специально приедет еще раз, чтобы упаковать все вещи. Сначала она сомневалась, но в итоге согласилась. Очень важно, чтобы потенциальные покупатели сразу могли представить себя хозяевами квартиры. Наличие посторонних личных вещей никогда не даст это сделать в полной мере.

🔘Клининг и мелкие исправления
Заказали профессиональную уборку.
Пригласили мастера, который устранил все небольшие неполадки.

🔘Работа с «общими зонами»
💡Согласовали с УК обклеить лифты защитной плёнкой, чтобы придать им более опрятный вид.
💡Нашли общий язык с соседом, который помог покрасить стены во всем коридоре на этаже. Места общего пользования сразу заиграли новыми красками в прямом и переносном смыслах.

В результате мы создали "бесшовный" переход для покупателя: начиная с подъезда и лифтовой зоны и заканчивая входом в квартиру, всё выглядело аккуратно и эстетично.

2. Запуск продажи. Чтобы привлечь внимание, мы:

🔘Подготовили качественные фотографии и продающее описание.
🔘Разместили объявления на ключевых порталах и в тематических чатах.
🔘Создали «ажиотаж», сообщив, что объект скоро будет показан ограниченному числу реальных покупателей.
🔘Повесили баннер на доме и распространили открытки по близлежащим кварталам.

Результат - продажа с первого показа

На первый же просмотр пришёл покупатель, который изначально рассматривал совсем другой район. Однако он решил прийти к нам скорее из любопытства. Как только увидел квартиру, то признался, что придраться не к чему: единственным сомнением стал спуск в паркинг только через улицу.

Но и на это у нас был ответ: в по-настоящему элитных домах, к которым наш объект не относился, зачастую именно так и делают — никакая служба безопасности обеспеченного человека не позволит напрямую попасть из парковки в квартиру.

Конечно, покупатель пытался торговаться. Но благодаря продуманной подготовке квартиры и грамотному формированию цены нам удалось удержать стоимость на максимально возможном уровне. В итоге мы быстро договорились и оформили сделку без задержек. От подписания договора до выхода на сделку прошло всего пять недель, причём три из них мы потратили на «упаковку» квартиры.

Вывод

1️⃣ Зачастую для быстрой продажи достаточно посмотреть на объект глазами покупателя: убрать визуальные «страхи» и устранить неприятные мелочи.
2️⃣Хорошая презентация жилья начинается не только за дверью квартиры, но и с подъезда, лифта и коридора.
3️⃣ Своевременная координация с управляющей компанией и соседями, а также грамотное продвижение позволяют продавать быстрее и дороже.

*отзыв автора Анюта Матиенко в галерее отзывов

Хотите также? Записывайтесь на консультацию.

Новостройка или вторичка: что выбрать?

Когда ко мне приходят клиенты за подбором квартиры, первый вопрос, который они задают — «Что лучше: новостройка или вторичка?»

Ответ простой: оба варианта могут быть хорошими, если они соответствуют вашим целям. Главное — понимать нюансы, которые помогут сделать правильный выбор.

1️⃣ Новостройки – современный комфорт
За последние 5-7 лет рынок недвижимости сильно изменился. Новые жилые комплексы — это не просто дома, а целая экосистема для жизни.

📌 Что предлагает новостройка?
✔️ Просторные планировки: большие кухни-гостиные, гардеробные, мастер-спальни, сервисные комнаты.
✔️ Современные инженерные системы: панорамные окна, вентиляция, многоступенчатая очистка воды.
✔️ Охраняемые дворы без машин, благоустроенные зоны, спортивные площадки.

📌 Вторичка: планировки устаревшие, кухни маленькие, часто требуется перепланировка.

2️⃣ Инфраструктура: продуманная против устаревшей

📌 В новостройках инфраструктура создается с нуля и адаптирована под современные реалии.
✔️ Подземные паркинги и индивидуальные кладовки.
✔️ На первых этажах магазины, кафе, рестораны, фитнес, салоны красоты.
✔️ На территории школы, детские сады, спортивные и игровые зоны.
✔️ В бизнес- и премиум-сегменте: коворкинги, лаундж-зоны, переговорные, спа.

📌 Вторичка: инфраструктура либо устарела, либо перегружена. Часто приходится ездить в соседние районы за нужными сервисами.

3️⃣ Соседство: понятное окружение против непредсказуемого

📌 В новостройках известно, кто будет жить рядом.
✔️ Комфорт-класс → семьи с детьми, молодые специалисты.
✔️ Бизнес-класс → предприниматели, спортсмены, топ-менеджеры.
✔️ Премиум-класс → владельцы бизнеса, инвесторы.

📌 Вторичка: соседи могут оказаться кем угодно. Окружение может быть сильно непредсказуемым.

4️⃣ Ремонт: под себя или компромиссный вариант?

📌 Новостройка - это возможность сделать ремонт полностью под свои вкусы.

📌 Вторичка:
🔘 Даже если ремонт «свежий», он делался не под вас.
🔘 Часто дешевле снести и переделать, чем переделывать частично.
🔘 Если квартира отремонтирована для продажи, значит, сэкономили на материалах и работе.

5️⃣ Цена и условия покупки

📌 Новостройка:
✔️ Есть льготные ипотечные программы (семейная ипотека, IT).
✔️ Можно взять в рассрочку от застройщика.
✔️ При 100% оплате и быстрым выходом на сделку можно получить хорошие скидки.

📌 Вторичка: На вторичке таких условий нет – всё оплачивается сразу.
🔘Можно найти выгодные предложения.
🔘Можно сторговаться и купить дешевле рынка. Например, как удалось сбить на 4 миллиона.

6️⃣ Юридическая чистота

📌 Новостройка: вы первый собственник, а значит, нет рисков с юридической историей.

📌 Вторичка:
🔘 Нужно проверять историю квартиры (были ли споры, аресты, залоги).
🔘Нужно проверять собственника (развод, наследство, скрытые долги, потенциал банкротства).
🔘Возможны скрытые юридические риски.

Чек-лист для покупки недвижимости
7️⃣ Энергетика квартиры

📌 Новостройка: чистый лист, никто до вас не жил, никакой чужой энергетики.

📌 Вторичка: в квартире жили другие люди, а их истории могут быть разными. Для некоторых людей это очень важно.

Выводы:

🔘Новостройка — это современное жилье, продуманное пространство, отсутствие юридических рисков и гибкие условия покупки.
🔘 Вторичка — это готовый вариант, но часто с устаревшей инфраструктурой, компромиссным ремонтом и юридическими нюансами.
🔘 Если важны комфорт, ликвидность и безопасность – лучше выбрать новостройку.

Помните Павла, который решил инвестировать наследство в коммерческую недвижимость вместо покупки собственного жилья? Его случай вызвал интерес, и на консультацию записался другой клиент с похожими мыслями. Назовем его Николаем.

Николай живет в районе Кунцево в трехкомнатной квартире в панельном доме 1982 года постройки. Сын-студент уже давно съехал, и родители остались вдвоем. Николай задумался: стоит ли продолжать владеть этим жильем, если его меновая стоимость постепенно снижается? Вместе с женой они решили рассмотреть другие варианты.

Проведя сравнительно-маркетинговый анализ, мы определили, что коридор продажной цены его квартиры находится в диапазоне 19-21 млн рублей. Точные цифры покажет рынок, когда жилье будет выставлено на продажу. За эти деньги Николай может приобрести готовый арендный бизнес, который будет приносить чистый доход в размере 140 000 – 150 000 рублей в месяц. Мы даже успели поверхностно посмотреть возможные варианты.

Пока Николай не принял окончательного решения, но эта информация дала ему четкое понимание - недвижимость может быть не только местом для проживания, но и приносить стабильный доход. Он считает, что за 80 000 – 90 000 рублей в месяц они с женой смогут снять "двушку", а оставшиеся деньги обеспечат дополнительный доход.

Клиент сейчас взвешивает все "за" и "против". Он увидел, что правильно подобранное нежилое помещение не теряет в цене, как это происходит с квартирами в старых панельных домах. Кроме того, оно будет генерировать стабильный доход, который позволит жить комфортно и без привязки к одному месту.

Впереди у Николая важное решение, и он осознает, что инвестирование в коммерческую недвижимость может стать ключевым шагом к финансовой свободе.

Если вы тоже задумываетесь о том, как превратить свою недвижимость в источник стабильного дохода, запишитесь на консультацию. Вместе мы найдем лучшее решение.

Недавно на неформальной встрече с коллегами по коммерческой недвижимости обсуждали текущие тенденции и делились кейсами. Я обратил внимание вот на какую штуку — всё больше взрослых мужчин, переживших не один экономический кризис, уходят из депозитов и вкладываются в коммерческую недвижимость. Но самое интересное — они не гонятся за максимальной доходностью.

Эти люди прошли, что называется, огонь, воду и медные трубы. Для них ключевым фактором становится надёжность. Им нужен серьёзный арендатор, стабильный договор, понятные условия, а не пустые обещания. В таком ключе они готовы рассматривать объекты с доходностью 7–9%. Они видели слишком много примеров, когда гонка за доходностью оставляла ни с чем.

От этих людей я слышал такие фразы:
"Вам мало 8%? Так это не доходность маленькая, это у вас просто недвижимости мало."
Когда у вас несколько объектов, генерирующих надёжный денежный поток, цифры начинают складываться в реальную финансовую безопасность.

Такие инвесторы не участвуют в погоне за 20–30% годовых, потому что уже знают цену рискам. Они видели, как закрывались банки, замораживались счета и исчезали компании, обещавшие сверхприбыль. И теперь их выбор — консервативные, но устойчивые активы, которые смогут пережить любой кризис.

Когда начинаешь планировать не на 1–2 года, а на 10–15 лет, приходит простая мысль: в России ничего надёжнее недвижимости нет. Она защищает от инфляции, даёт стабильный денежный поток и сохраняет капитал даже в самые турбулентные времена.

Именно поэтому надёжная коммерческая недвижимость стала для них естественной заменой депозитам. Она не приносит «космических» процентов, но работает как финансовый якорь — стабильно, прогнозируемо и без неприятных сюрпризов.

Вывод прост:
Инвесторы, которые мыслят на десятилетия вперёд, выбирают не процент в объявлении, а стабильность и предсказуемость вложений. В конечном счёте важно не просто гнаться за цифрами, а видеть, какой актив даст вам спокойствие и уверенность в завтрашнем дне.

На днях ко мне на консультацию обратился мужчина, который с октября пытается продать свою однокомнатную квартиру. Казалось бы, однушка — это достаточно ликвидный объект, но всё зависит от того, как её подготовить и «упаковать».

Этот случай — довольно типичный: клиент сотрудничал с частным агентом, с которым знаком много лет. Однако, несмотря на доверие к знакомому, он хотел получить третье мнение о своей ситуации.
Когда я начал расспрашивать клиента о проделанной работе, выяснилось следующее:

🔘Реклама. Объявление было размещено только на двух онлайн-площадках (Авито и ЦИАН), что существенно ограничило охват аудитории. Помимо этого, не были задействованы социальные сети, группы для агентов, что тоже понизило т шансы на привлечение заинтересованных покупателей.

🔘Покупатели. За всё время посмотреть квартиру пришло небольшое количество людей — в основном это были другие агенты. Реальных предложений по цене не поступало.

🔘Определение цены. Клиент честно сообщил, что цену определил сам, ориентируясь квартиры соседей в ЦИАНе. Он сравнил ремонты и добавил сверху на торг.

В ходе консультации я дал клиенту несколько рекомендаций, которые, на мой взгляд, должны были помочь ускорить процесс продажи и достичь максимально выгодной цены:

🙆‍♂️Объективное определение стоимости
Самое важное — правильно установить рекламную цену. Не стоит ориентироваться на цены соседей, которые сами не продаются месяцами, или добавлять «наценку для торга». Необходимо проанализировать реальные сделки в данном доме или в соседних домах выбранной локации, чтобы установить цену, которая вызовет интерес у покупателей и будет конкурентоспособной.

🙆‍♂️Масштабирование рекламной кампании
Не стоит ограничиваться лишь двумя онлайн-площадками. Необходимо задействовать все доступные каналы:

🙆‍♂️Размещение объявлений на всех крупных порталах.
🔘Баннеры на окнах.
🔘Работа с домовыми чатами
🔘Распространение рекламных открыток по району.

Такой подход позволит привлечь значительно больше потенциальных покупателей.

🙆‍♂️Организация показов
Не стоит проводить показы квартиры по первому требованию и терять свое время. Лучше собрать группу заинтересованных людей в один день. Чтобы они друг за другом смогли ознакомиться с квартирой.

При этом показы должен проводить агент, а не собственник. Именно профессиональный агент сможет грамотно презентовать объект, ответить на все вопросы, а где-то их и предвосхитить. Если все сделать правильно, то это поможет создать положительные эмоции у покупателей, которые часто становятся решающим фактором.

Например, как в кейсе Как продать квартиру с первого показа
После обсуждения всех рекомендаций клиент понял, что его маркетинговая стратегия нуждается в корректировке. Со словами, что "дальше справлюсь сам", он ушел.

Но что он сделал? На следующий день он просто снизил рекламную цену на 1 миллион рублей! Для профессионалов рынкаэто сигнал, что продавец в отчаянии, и его можно торговать еще больше. Продать квартиру по хорошей цене уже будет очень сложно.
Этот случай наглядно показывает, что в продаже жилой недвижимости мелочей не бывает. Успех зависит от комплексного подхода. Можно ли продать квартиру без всего вышеперечисленного? Конечно, иногда человеку просто везет. Но если вы не готовы полагаться на случай и хотите, чтобы весь процесс был под чётким контролем, без всех этих шагов не обойтись.

До сих пор нередко приходится сталкиваться с продавцами, которые пытаются занизить стоимость недвижимости в договоре купли-продажи.

Вот реальный кейс с судебными последствиями.

В 2017 году жительница Сочи продала дом и участок за 13,8 млн рублей. Чтобы избежать уплаты налога, в договоре указала всего 999 тыс. Женщина была убеждена, что раз по документам доход меньше миллиона, то налог платить не нужно.

В 2019 году у новой владелицы изменились обстоятельства, и она решила продать дом. Поскольку минимальный срок владения не был достигнут, ей нужно было заплатить НДФЛ с продажи.

Но загвоздка была в том, что по документам цена дома составляла 999 тыс. рублей, тогда как рыночная стоимость была в десятки раз выше. В итоге налог получался огромным.

Чтобы избежать такой несправедливой переплаты, новая владелица подала заявление в налоговую инспекцию и приложила документы, подтверждающие реальную стоимость сделки: предварительный и основной договоры, расписку и договор аренды банковской ячейки.

Налоговая служба, узнав о заниженной цене, потребовала от первой собственницы пересчитать доход за 2017 год и подать декларацию. Однако та проигнорировала эти требования, и дело дошло до суда.

Важно отметить, что по закону налоговая инспекция может подать иск о взыскании налога в течение трёх лет с момента, когда узнает о недоимке. На момент суда в 2021 году срок, вроде бы, истек, но налоговая заявила, что отсчёт следует вести с 2019 года — с момента подачи заявления от покупателя. Суд согласился с этим аргументом.

В итоге суд признал, что реальная стоимость договора составляла 13,8 млн рублей, и обязал продавца уплатить налог в размере 1 794 000 рублей. Вероятно, ей также придётся заплатить штраф и пени.

Этот случай показывает, что махинации с договором могут привести к серьёзным финансовым потерям и судебным разбирательствам. Позиция «все так делают» уже не работает.

На консультацию ко мне часто приходят люди с желанием купить квартиру в конкретном жилом комплексе, ссылаясь на понравившиеся рекламу, концепцию дома или положительные отзывы о застройщике. Но как только я начинаю расспрашивать о самой локации, выясняется, что многие из них ни разу не бывали в районе, где возводится комплекс. В лучшем случае - ездили лишь в шоу-рум, где естественно всё выглядит идеально.

Дело в том, что даже самый современный ЖК может располагаться в бывшей промышленной зоне и/или рядом с устаревшим жилым фондом. Это означает, что транспортная доступность, инфраструктура и общий облик района могут сильно не соответствовать ожиданиям. Поэтому, на мой взгляд, важнее не просто выбирать конкретный комплекс, а начинать с определения локации, где вы действительно хотите жить.

Вот недавний пример. В мае прошлого года ко мне обратились наши друзья, которые решили купить новую квартиру. С одной стороны, подрастают сыновья, которым требуются две отдельные комнаты, С другой, желание в целом перебраться с востока Москвы в более комфортный район. На первой консультации мы обсудили все моменты, и в итоге пришли к главному — сначала надо выбрать локацию.

Мои друзья весь летний период изучали районы Москвы, которые их интересовали - приезжали, гуляли, осматривались. И в середине сентября они связались со мной со словами:

«Сергей, мы поняли, где хотим жить».
Важно отметить, что речь шла не просто об абстрактном «западе Москвы», а о четко очерченном и не сильно продолжительном участке. Без привязки к конкретному дому. И вот, зная, что локация — главный критерий, мы начали искать объекты именно на этом «пятачке».

Стандартная работа по поиску позволила отсеять фейковые и сомнительные варианты. Затем мой агент посещала те объекты, которые соответствовали требованиям, и готовила подробный отчет для клиентов.

В итоге у нас был составлен топ-3 квартир, которые больше всего понравились моим друзьям. Цены варьировались, и мы начали первичные переговоры по стоимости. Лишь на этой стадии клиенты приехали лично отсмотреть два объекта. Еще одна квартира не подошла из-за сложностей с перепланировкой (узаконить можно, но не было желания с этим связываться).

Кстати, эта история Приходите с клиентами» и другие истории о работе агентов по недвижимости произошла как раз в этом кейсе.
На чем остановились? На варианте, который изначально занимал последнее место по приоритетности. И тут все совпало - понравилась сама квартра, да еще и цену удалось сбить на 4 миллиона. В результате, уже в середине ноября сделка была успешно проведена.

Почему удалось закрыть вопрос так быстро? Всё дело в том, что сначала была проделана огромная работа по выбору локации. Зная, где именно искать, и четко понимая, что для жизни важна именно эта территория, процесс поиска и переговоров пошёл гораздо быстрее.
Выбор правильной локации — залог успеха. Тщательное изучение района не только помогает избежать неприятных сюрпризов, но и существенно ускоряет весь процесс сделки, превращая покупку квартиры мечты в реальность.

Предыстория. К нам обратился клиент, который в течение года не мог продать квартиру с частным агентом. Анализе показал, что не использовались все возможные маркетинговые инструменты (включая локальные), квартира не была подготовлена для показов, и цена была завышена.

Наш подход. Мы сделали СМАК и предложили начать продажу по верхней границе ценового коридора - 56 млн рублей. При том объяснив собственнику, что реальную цену определит только рынок в моменте. Квартиру подготовили для показов, сделали профессиональные фото, разместили баннеры, рекламные открытки и запустили активную маркетинговую кампанию. Появились звонки (в том числе с баннера и открыток) и показы.

Результаты. Серьезных покупателей оказалось двое. Первый предложил 49 млн рублей, но после нескольких раундов торгов выбрал другую квартиру. Второй предложил 50 млн и был готов купить без обсуждения недостатков.

Реакция клиента. Клиент отказался от обоих предложений, считая, что его квартира стоит дороже и что обязательно найдутся покупатели, готовые предложить более высокую цену. При этом ситуацию усложняло то, что продажа квартиры была связана с покупкой недвижимости в Европе и зависела от курса рубля к евро.

Мы пытались объяснить клиенту принцип FOBO (First Offer is Best Offer — первое предложение обычно лучшее), который особенно важен на падающем рынке. Однако собственник был уверен, что вскоре появятся новые интересанты.

Окончание истории. Однако этого не произошло. Договор с нами закончился, и клиент обратился к другому частному агенту, выставив цену на 1 млн выше - за 57 млн рублей. А всего спустя неделю он вновь связался с нами, пытаясь вернуть покупателя, который предлагал 50 млн, однако тот уже выбрал себе другую квартиру.

Что сделал собственник после этого? Снизил цену до 51 (!) млн. Теперь все потенциальные покупатели получили отличный сигнал, что владельцу квартиры очень нужны деньги и его можно будет торговать на серьезные суммы. Тем временем курс евро вырос с 91 до более 100 рублей, что еще больше увеличило его потери.

Вывод. Когда собственник полагается на свои иллюзорные ожидания и не прислушивается к профессионалам, это может привести к серьезным потерям. Завышенная цена, недостаточная подготовка и отказ от реальных предложений привели к тому, что квартира осталась на рынке, а клиент потерял возможность выгодной своевременной продажи.

Когда собственник полагается только на свои завышенные ожидания и игнорирует советы профессионалов, это приводит к серьезным потерям. Завышенная цена, недостаточная подготовка и отказ от реальных предложений привели к тому, что квартира осталась на рынке, что в итоге обернулось потерей времени и денег.

Ко мне на консультацию обратился клиент, который получил квартиру по наследству в старом доме. Квартира требовала ремонта, и для него она представляла интерес только для продажи — просто "выйти в деньги." Мы обсудили все варианты взаимодействия, и я уточнил, что ему придётся заплатить налог с полной суммы продажи, так как срок владения составляет менее трёх лет. Клиент со всем согласился, и мы начали подготовку договора.

Однако на следующий день новоиспеченный собственник сообщил, что не хочет платить полную сумму налога и решил пойти по пути занижения стоимости в договоре. В ответ я рассказал похожую историю другого наследника, и чем это может ему грозить.

Итак, человек, получивший квартиру в Москве по наследству, продал её за 8,5 млн рублей. Но чтобы уменьшить налоговую нагрузку, он разбил сделку на две части: 4 млн за квартиру и 4,5 млн за якобы проданные строительные материалы и сантехнику. С суммы от продажи квартиры налог он заплатил, а второй договор продавец решил налоговой не показывать.

Всё шло по плану, пока один из покупателей (а их было несколько) не подал декларацию для получения налогового вычета. В документах он указал ипотеку на 7,65 млн рублей, взятую для покупки квартиры и оплаты неотделимых улучшений. При этом покупатель приложил расписки продавца на общую сумму 8,5 млн, что сразу вызвало подозрения у налогового инспектора.

Покупателей вызвали в суд, где они стойко стояли на своем, мол, действительно купили стройматериалы у продавца, так как квартира нуждалась в ремонте. Однако ни покупатели, ни продавец не смогли предоставить чеки, подтверждающие их покупку. Более того, сотрудник банка и оценщик утверждали, что цена квартиры без ремонта составляла 8 512 000 рублей, и ремонт там не требовался.

Продавец попытался оспорить штраф налоговой и подал исковое, утверждая, что не обязан хранить чеки на строительные материалы годами и что действительно продал их покупателям. Однако суды двух инстанций отказали ему, сославшись на налоговый кодекс, согласно которому налогоплательщик обязан сохранять документы, необходимые для расчёта налогов, в течение пяти лет.
Несмотря на этот яркий пример, мой клиент не вынес для себя уроков из этой истории и всё же решил занизить стоимость сделки. Поскольку мы не можем нарушать законодательство, наши пути разошлись.

Пытаясь обойти закон, наследники рискуют не только получить штрафы, но и столкнуться с долгими судебными разбирательствами, которые могут закончиться значительными налоговыми доначислениями. Такие действия часто приводят к гораздо большим финансовым потерям, чем изначальная сумма налога. Оно того стоит?

Недавно ко мне на консультацию пришёл клиент с чётким инвестиционным планом:

📌 Цель: купить однокомнатную квартиру за 10–11 млн рублей рядом с метро, поближе к центру Москвы.
📌 Стратегия: взять ипотеку, сделать недорогой ремонт, сдавать квартиру за 90–100 тысяч рублей в месяц и покрывать арендой ипотечный платёж, который должен был составить около 125 тысяч рублей.
📌 Рассчёт: закрыть кредит за 3–5 лет, сохранив капитал и минимизировав переплату.
На первый взгляд, идея выглядела логично, но при ближайшем рассмотрении возникли очевидные риски, которые я постарался объяснить.

ПОЧЕМУ ЭТО РИСКОВАННАЯ СТРАТЕГИЯ?

1. Высокая долговая нагрузка
Любой форс-мажор — простой в аренде, снижение ставки или задержка платежей арендатора — мог серьёзно пошатнуть его финансовую стабильность.

2. Недооценка дополнительных расходов
Квартиру за 10–11 млн рублей сложно сдать за 90–100 тысяч без должной подготовки. Минимум 1–1,5 млн рублей нужно было вложить в ремонт и «упаковку» (мебель, техника). Эти затраты увеличивают срок окупаемости.

3. Существенная переплата по ипотеке
Первые 15 месяцев ипотеки на погашение основного долга ежемесячно будет направляться менее 100 (!) рублей. Даже если удастся сдать квартиру за 100 тысяч рублей, придётся ежемесячно добавлять минимум 25 тысяч, которые пойдут исключительно на проценты.

ПОЧЕМУ ТАК ПРОИСХОДИТ?

Недавнее исследование Level Group показало:

◾️45% россиян считают покупку квартиры под аренду выгодным вложением.
◾️43% мечтают жить на доходы от аренды, не работая.
Однако реальность часто отличается от ожиданий.

🔸Арендный доход не всегда покрывает ипотеку
При текущей ключевой ставке аренда редко способна полностью перекрыть ипотечные платежи.

🔸Иллюзия пассивного дохода
Сдача квартиры требует времени и усилий: поиск арендаторов, решение бытовых вопросов, контроль за оплатой.

🔸Ошибки при выборе объекта
Многие покупают то, что "по карману", а не то, что действительно будет приносить доход.

Чем закончилась история?
Несмотря на мои доводы, клиент решил действовать самостоятельно.
ЧТО НУЖНО УЧИТЫВАТЬ, ЕСЛИ ВЫ ПЛАНИРУЕТЕ СДАВАТЬ КВАРТИРЫ?

🔸Анализируйте рынок
Изучите реальные арендные ставки и сроки окупаемости.

🔸Учитывайте все расходы
Не только ипотеку, но и налоги, ремонт, простои и обслуживание.

🔸Оценивайте ликвидность
Квартира в неподходящем районе или с завышенной ценой сдаётся сложнее.

Мой совет
Покупка квартиры под сдачу в аренду может быть выгодной, но только при грамотном подходе. Не гонитесь за мечтой "пассивного дохода", не взвесив все риски.
Если вы планируете инвестировать в недвижимость, приходите на консультацию. Я помогу вам избежать дорогостоящих ошибок и выбрать оптимальный путь для достижения ваших целей.

Недавно ко мне на консультацию обратилась женщина с дилеммой, которая тянется уже не один год. У неё есть трехкомнатная квартира, которую она получила в наследство от бабушки и давно сдает в аренду.

С одной стороны, у клиентки есть своё комфортное жильё, и она не планирует его менять. Но с другой — подрастающий сын заставляет задуматься о будущем, и она мечтает обеспечить его собственным жильём. Вот и пришла женщина с вопросом, как лучше поступить с арендной квартирой.
При разговоре выяснилось, что квартира сдается знакомым. При этом цена аренды изначально была ниже рыночной, да и та давно не пересматривалась.

При этом последние несколько лет в округе активно строятся новые дома комфорт-класса. Таким образом, меновая стоимость квартиры, находящейся в здании 1975 года, постепенно снижается по отношению к новому жилью. Сейчас арендаторы предпочитают переезжать в современные дома с развитой инфраструктурой.

Мы обсудили несколько вариантов развития ситуации. Один из них — продать наследственную квартиру и использовать полученные средства для покупки нового объекта недвижимости, для сдачи в аренду. Например, можно рассмотреть приобретение однокомнатной квартиры бизнес-класса или, при прочих равных, даже двушки в востребованном жилом комплексе в перспективном районе.

Такой объект, благодаря своему потенциалу и современным характеристикам, будет с годами только дорожать.

Я предложил сосредоточиться не на местоположении учебного заведения сына (тем более, оно еще до конца не известно), а на потенциале аренды локации. Пока сын учится, можно арендовать квартиру рядом с учебным заведением или в центре его жизненных интересов. А через 10-15 лет, если понадобится, можно будет использовать приобретенную квартиру как старт для покупки жилья для семьи сына уже с большей площадью.

После консультации клиентка решила оценить рыночную стоимость квартиры. Мы договорились провести анализ: узнать, по каким ценам реально продается жилье в этом доме или районе, определить оптимальную рекламную цену, которая привлечет покупателей, и на основе этого принять окончательное решение.
Эта история наглядно демонстрирует, как важно не только владеть недвижимостью, но и понимать, как эффективно управлять своими активами.

Недавно к нам обратились клиенты с просьбой продать однокомнатную квартиру, расположенную рядом с метро "Славянский бульвар". Задача была не просто продать, но и достичь выгодной цены. Мы рассказали клиентам, как работает наш подход, и они доверились нам, сказав: «Действуйте».

Так как мы уже продавали объекты в этом районе, то точно понимали, как позиционировать квартиру. Буквально накануне мы помогли продать там менее презентабельную однушку. В этот раз мы рассчитывали, что объект будет пользоваться хорошим спросом: отличный ремонт, два балкона и консьерж.

Мы провели глубокий анализ рынка — изучили текущие предложения, а также реальные продажи квартир в этом локации, чтобы определить правильную рекламную цену. В результате, стоимость была установлена в 11,2 млн рублей.

В первые три дня телефоны разрывались от звонков. 20 человек записались на открытый показ, а некоторые даже предлагали "застолбить" квартиру за собой без просмотра.

Для показа мы дополнительно подготовили квартиру: убрали лишние вещи и провели легкий хомстейджинг. С 10 утра до 5 вечера на объекте работали сразу три наших агента, пока собственники наслаждались прогулкой в парке.

В процессе показа потенциальные покупатели видели, что квартира пользуется большим спросом. Некоторые из них прямо на месте пытались торговаться, но мы придерживались строгого правила: все предложения принимались строго после показа.

Результат: благодаря правильно подобранной рекламной цене и грамотному подходу к организации показов, квартира была продана за 12,5 млн рублей — на 1,3 млн рублей выше первоначальной цены.
Этот случай — яркое подтверждение того, что профессионализм, внимание к деталям и индивидуальный подход к каждому объекту могут существенно повлиять на итоговую цену.